Investieren in Immobilien
Die vielfältigen Möglichkeiten der Immobilien-Veranlagung
- Investieren in Sachwerte
- Immobilien als Wertanlage
- Mittel- bis langfristig veranlagen
Als Anleger:in haben Sie verschiedene Möglichkeiten in Immobilien zu investieren. Sie können Ihr Kapital direkt in eine Immobilie anlegen, oder indirekt in offene Immobilienfonds.
Direkte Immobilienveranlagung
Indirekte Immobilienveranlagung
- Investmentfonds
- Immobilienaktien
- Anleihen und Genussscheine
Risiken bei der Investition in Immobilien
- Immobilien können an Wert verlieren und die Performance eines Portfolios negativ beeinflussen.
- Steht eine Immobile ohne Mieter:in oder Pächter:in leer, entfällt das Einkommen aus Miete oder Pacht.
- Weitere Risken, wie Kursschwankungen, Fremdwährungsrisiken und Kapitalverlust sind möglich.
In welche Immobilienprodukte kann ich investieren?
Vorsorgewohnung
Zertifikate-Sparplan
Wohnbauanleihen
Erste Immobilienfonds
Nützliche Informationen
Aktuell können Anteile an österreichischen Immobilienfonds täglich zum aktuellen Rechenwert zurückgegeben werden.
Mit 1.1.2022 gab es eine Gesetzesänderung des Immobilien-Investmentfondsgesetzes. Diese Novelle sieht neue Regeln für die Rückgabe von Anteilen an Immobilienfonds vor. Die neuen Regeln gelten ab dem 1.1.2027 und beinhalten mehrere Neuerungen:
- Mindestbehaltedauer 12 Monate: Anteile müssen mindestens 12 Monate gehalten werden, bevor erstmals eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung mit anschließender Verkaufsorder abgegeben werden kann.
- Rückgabefrist 12 Monate: Für die Rückgabe von Anteilen ist eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung erforderlich. Nach deren Abgabe und der Erteilung der Verkaufsorder erfolgt die Auszahlung nach 12 Monaten zum dann gültigen Rechenwert. Von der Rückgabefrist gibt es jedoch eine Ausnahme – den jährlichen Freibetrag.
- Freibetragsregelung.
- Der Freibetrag gilt für alle Anleger:innen und deren Anteile, die bereits am 31.12.2026 am Depot hinterlegt sind.
- Im Kalenderjahr kann ein Freibetrag pro Kund:in und pro Fonds ohne Einhaltung der Rückgabefrist zum jeweils aktuellen Rechenwert zurückgegeben werden. Hierfür ist auch die Abgabe einer unwiderruflichen Rückgabeerklärung notwendig.
- 2027 & 2028: jährlicher Freibetrag 20.000 Euro
- 2029 & 2030: jährlicher Freibetrag 10.000 Euro
- ab 2031 kein Freibetrag mehr (es gilt die Rückgabefrist von 12 Monaten)
Warum diese Änderungen? Die neuen Regeln sollen die Stabilität von Immobilienfonds erhöhen und gleichzeitig die Interessen aller Anleger:innen schützen. Wenn viele Anleger:innen gleichzeitig ihre Anteile zurückgeben, kann das zu Liquiditätsproblemen beim Fonds führen. Durch die neuen Fristen kann das Fondsmanagement besser planen und – falls nötig – Immobilien zu marktgerechten Preisen verkaufen. Damit wird betont, dass Immobilienfonds als langfristige Geldanlage gedacht sind.
Was bedeutet die Rückgabefrist? Nach Ablauf der 12-monatigen Behaltedauer können Anleger:innen erstmals eine unwiderrufliche Rückgabeerklärung mit anschließender Erteilung der Verkaufsorder abgeben. Die Rückgabe erfolgt ausschließlich über Ihre depotführende Bank, nicht bei der ERSTE Immobilien KAG. Die Auszahlung erfolgt 12 Monate nach Abgabe der Rückgabeerklärung – und zwar zu dem dann ermittelten Rechenwert. Einzige Ausnahme ist der oben erwähnte Freibetrag
Warum gibt es einen Freibetrag? Der Freibetrag soll bereits in den Fonds investierten Kleinanleger:innen die Möglichkeit geben, bei Bedarf kleinere Beträge ihrer Anlagen zu verkaufen. Im Rahmen des Freibetrages ist keine Rückgabefrist zu berücksichtigen. Der Freibetrag ist als Übergangsregelung für Anleger:innen ausgestaltet, deren Anteile bereits vor dem Inkrafttreten der neuen Rückgaberegeln gehalten wurden. Für Anteile, die ab 1.1.2027 erworben werden, gilt diese Übergangsregelung nicht. Für sie besteht daher kein Anspruch auf den Freibetrag.
Bei Fragen wenden Sie sich bitte an unsere Kundenbetreuer:innen.
Fragen und Antworten zur Immobilienveranlagung
Eine Immobilienanlage kann für Anleger:innen interessant sein, die:
- mittel- bis langfristig investieren möchten,
- ihr Vermögen breiter aufstellen wollen,
- nach Sachwerten suchen,
- regelmäßige Erträge anstreben,
- unterschiedliche Anlagemöglichkeiten kombinieren möchten.
Welche Form der Immobilienveranlagung geeignet ist, hängt immer von der persönlichen Situation, den Anlagezielen und der Risikobereitschaft ab.
Das hängt von der Anlageform ab. Während beim Kauf einer Immobilie meist ein höheres Kapital erforderlich ist, können Immobilienfonds oder Immobilienaktien oft bereits mit kleineren Beträgen erworben werden.
Immobilienfonds bündeln das Kapital vieler Anleger:innen und investieren dieses in verschiedene Immobilien. Die Auswahl, der Kauf und der Verkauf der Objekte werden von professionellen Fondsmanager:innen übernommen.
Mögliche Chancen:
- Beteiligung an Mieteinnahmen
- Möglichkeit von Wertsteigerungen der Immobilien
- Breite Streuung über mehrere Immobilien
Mögliche Risiken:
- Wertverluste durch sinkende Immobilienpreise
- Schwankungen des Fondswerts
- Eingeschränkte Verfügbarkeit des investierten Kapitals, insbesondere bei offenen Immobilienfonds
Anleger:innen können sowohl von einer positiven Wertentwicklung profitieren als auch Verluste erleiden. Die Rendite ist nicht garantiert.
Bei einer Vorsorgewohnung besitzen Sie eine Immobilie direkt. Bei einem Immobilienfonds investieren Sie in einen Fonds, der mehrere Immobilien hält.
Immobilienanleihen sind Schuldverschreibungen von Unternehmen, die im Immobiliensektor tätig sind, beispielsweise Projektentwickler:innen oder Immobiliengesellschaften. Mit dem Kauf einer Immobilienanleihe stellen Anleger:innen dem Unternehmen Kapital zur Verfügung. Im Gegenzug erhalten sie in der Regel regelmäßige Zinszahlungen sowie die Rückzahlung des investierten Kapitals am Ende der Laufzeit.
Teilweise können Immobilienanleihen durch Vermögenswerte oder Einnahmen aus Immobilienprojekten besichert sein. Der Umfang dieser Absicherung kann jedoch je nach Anleihe unterschiedlich ausfallen.
Mögliche Chancen
- Regelmäßige Zinszahlungen während der Laufzeit
- Planbare Erträge bei festem Zinssatz
- Möglichkeit zur Diversifikation des Portfolios
- Teilhabe an der Entwicklung des Immobiliensektors
Mögliche Risiken
- Ausfallrisiko des emittierenden Unternehmens
- Risiko von Verzögerungen oder Problemen bei Immobilienprojekten
- Kursverluste bei Verkauf vor Laufzeitende
- Zinsänderungsrisiko, das den Marktwert der Anleihe beeinflussen kann
Im Vergleich zu Aktien können die Kursschwankungen von Immobilienanleihen teilweise geringer ausfallen. Dennoch sind auch Immobilienanleihen mit Risiken verbunden und können zu Verlusten führen. Die Rückzahlung des eingesetzten Kapitals sowie die Höhe der Erträge sind nicht garantiert.
Immobilienaktien sind Anteile an Unternehmen, die in der Immobilienbranche tätig sind. Dazu gehören beispielsweise Unternehmen, die Bürogebäude, Einkaufszentren, Wohnimmobilien oder andere Immobilien besitzen, entwickeln oder verwalten. Mit dem Kauf von Immobilienaktien werden Anleger:innen Miteigentümer:innen des jeweiligen Unternehmens und beteiligen sich an dessen wirtschaftlicher Entwicklung.
Über Immobilienaktien können Anleger:innen am Immobilienmarkt investieren, ohne selbst eine Immobilie erwerben oder verwalten zu müssen.
Mögliche Chancen
- Beteiligung an einer positiven Entwicklung von Immobilienunternehmen
- Mögliche Kurssteigerungen der Aktien
- Eventuelle Dividendenausschüttungen
- Einfache Handelbarkeit über die Börse
Mögliche Risiken
- Kursverluste durch Schwankungen an den Aktienmärkten
- Risiken aus einer negativen Entwicklung des Immobilienmarkts
- Sinkende Unternehmensgewinne können sich auf Kurs und Dividenden auswirken
- Verlustrisiko bis hin zum Verlust eines Teils des eingesetzten Kapitals
Im Vergleich zum direkten Kauf einer Immobilie ermöglichen Immobilienaktien einen einfachen Zugang zum Immobilienmarkt. Gleichzeitig unterliegen sie den Schwankungen der Kapitalmärkte und können an Wert verlieren. Erträge und Wertentwicklungen sind nicht garantiert.
Bei direkten Immobilieninvestitionen können Abschreibungen und Ausgaben für Instandhaltung steuerlich absetzbar und Einkünfte aus Vermietung steuerpflichtig sein. Bei indirekten Investitionen können Dividenden und Zinserträge steuerpflichtig sein. Die steuerliche Behandlung variiert je nach Investition, individueller Situation und Land, daher sollte eine professionelle steuerliche Beratung in Anspruch genommen werden.
Nein. Auch Immobilieninvestments sind mit Risiken verbunden. Dazu zählen beispielsweise Wertverluste, Leerstand, Kursschwankungen oder Marktveränderungen.