Geschäftslokale: Wann darf die Miete bei Übergabe angepasst werden

10.Oktober 2019

Bei Verkauf, Übergabe oder Vererbung von Unternehmen kommen nicht selten die Rechtsverhältnisse von angemieteten Geschäftslokalen in Diskussion. Die Linzer Sozietät Hasch & Partner hat sich angesehen, wann der Mietzins von Geschäftslokalen bei Übergaben verändert werden kann. 

Wenn sich beim Hauptmieter eines Geschäftlokals die Machtverhältnisse ändern – so beispielsweise auch bei einem Generationenwechsel denkbar – ist der Vermieter zur Anhebung auf einen angemessenen Hauptmietzins berechtigt. Wann aber ist ein derartiger Machtwechsel gegeben?

Verkauf der Anteilsmehrheit

Das Gesetz nennt für einen solchen Machtwechsel exemplarisch die Veräußerung der Mehrheit der Anteile an einer Gesellschaft, womit im Wesentlichen eine Änderung des wirtschaftlichen Eigentümers der jeweiligen Gesellschaft gemeint ist. Hasch & Partner verweisen dabei auf die Rechtsprechung, dass das Kippen der Mehrheitsverhältnisse der Mieterin einen Machtwechsel zwar indiziere, dennoch aber die konkreten rechtlichen Verhältnisse im Einzelfall jeweils zu prüfen sind. Es gibt keinen Automatismus.

Keine Anpassung bei Übernahme nach gleichen Anteilen

Einer jüngeren Entscheidung (5 Ob 127/17p) lag  der Fall zu Grunde, dass der Mehrheitsgesellschafter einer OG verstarb und die drei verbleibenden Mitgesellschafter (allesamt Familienmitglieder und Erben des Verstorbenen) dessen Anteil in einem solchen Ausmaß übernahmen, dass dennoch niemand von ihnen über die Anteilsmehrheit verfügte. Da also nach wie vor niemand durch diese Transaktion Mehrheitsgesellschafter wurde, lag nach dem OGH kein Machtwechsel vor.

Wenn zwei Prozent den Unterschied machen

Eine Mietzinserhöhung ist hingegen nach einer älteren, zur GmbH ergangenen Entscheidung (1 Ob 226/98m) zulässig, wenn ein GmbH-Gesellschafter, der ursprünglich 49 Prozent an der Gesellschaft gehalten hat,  zwei Prozent zusätzlich erwirbt, wodurch ihm mit 51 Prozent der Geschäftsanteile eine beherrschende Stellung in der Gesellschaft zukommt. Daher werde ein Machtwechsel vollzogen, so der Entscheid. Hat demgegenüber allerdings ein Gesellschafter bereits die Anteilsmehrheit, so sei eine weitere Erhöhung dieser Anteile kein Machtwechsel mehr, weshalb hier die Mietzinsanhebung wiederum unzulässig wäre.

Anzeigepflicht bei Mieter

Tritt ein Machtwechsel in der mietenden Gesellschaft ein – oder einen solchen zumindest vermuten lässt, muss dies dem Vermieter gemeldet werden. Die Anzeigepflicht ist unverzüglich zu erfüllen, sonst werden die Gesellschaft als auch das vertretungsbefugte Organ direkt gegenüber dem Vermieter schadenersatzpflichtig. Wichtig ist, dass diese Anzeige eine entsprechende Konkretisierung aufweisen muss, sodass der Vermieter klar erkennen kann, ob bzw. dass es zu einer entscheidenden Änderung der rechtlichen und wirtschaftlichen Einflussmöglichkeiten gekommen ist, die zur Mietzinsanhebung berechtigen.

Verweis auf Pressemeldungen reicht nicht

In einer aktuellen Entscheidung (5 Ob 157/17z) hatte der OGH zu beurteilen, ob eine Mitteilung unter Verweis auf medial bekannte gesellschaftsrechtliche Veränderungen bei der mietenden Gesellschaft ausreichend ist. In der Entscheidung  wurde ausgeführt, dass letztlich keine Änderung der Gesellschaftsverhältnisse eingetreten ist. Für den OGH reichte eine Zeitungsmeldung nicht aus und er verneinte die Rechtsfrage: Aus der Pressemeldung sei nicht ersichtlich, ob ein zur Mietzinsanhebung berechtigender Machtwechsel stattgefunden habe oder nicht. Korrespondierend zur mieterseitigen Anzeigepflicht ist aber auch auf Vermieterseite Vorsicht geboten, da die Anhebung des Mietzinses innerhalb von sechs Monaten ab Erhalt der Anzeige, bei sonstigem Verlust dieses Rechtes, geltend gemacht werden muss.

 

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