In aller Kürze: Wenn eine Vermietung umsatzsteuerpflichtig wird

07.August 2018

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken darf nur dann ohne Umsatzsteuer  erfolgen, wenn die Vereinbarung nicht zu Wohnzwecken dient. Aber es gibt eine Ausnahme: Vermietungen, die nicht länger dauern als 14 Tage, müssen seit 1.1.2017 unter bestimmten Voraussetzungen mit Umsatzsteuer verrechnet werden. 

Dies hat auch seine Vorteile: Es berechtigt den Vermieter zum Vorsteuerabzug für seine Investitionen, wie die Wiener Steuerberatung Artus hinweist. Die kurzfristige Vermietung von Grundstücken für maximal zwei Wochen unterliegt zwingend dem USt-Normalsteuersatz, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst nur für folgende Umsätze verwendet:

  • Umsätze, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, das sind steuerpflichtige Umsätze, echt steuerfreie Umsätze und Umsätze, die bei der Berechnung des Vorsteuerabzugs außer Ansatz bleiben (z.B. Zinsen, Lieferung von Zahlungsmitteln)
  • Umsätze aus kurzfristigen Vermietungen,
  • Verwendung zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses.

Berichtigung von Vorsteuern nicht erforderlich

Da die kurzfristige Vermietung unter diesen Umständen steuerpflichtig ist, gibt es keine Wahlfreiheit: Ein Verzicht auf die Steuerbefreiung und damit die Option zur USt-Pflicht ist weder erforderlich noch möglich. Weiters ist eine mühevolle Berichtigung von Vorsteuern nicht mehr nötig. Die Vorschrift erlaubt es, in Fällen der kurzfristigen Vermietung auf eine Prüfung der Vorsteuerabzugsberechtigung des Mieters zu verzichten.

Beispiel 1

Ein Hotelier vermietet neben den zur Gänze umsatzsteuerpflichtigen Hotelzimmern einen Seminarraum tageweise auch an Unternehmer, die nicht zu mindestens 95 Prozent zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. Bislang konnte er für diese kurzfristigen Mietumsätze nicht zur Ust-Pflicht optieren und musste die Vorsteuern für Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Seminarraum berichtigen bzw. konnte diese von vornherein nicht geltend machen. Da das Grundstück aber neben der kurzfristigen Vermietung nur für steuerpflichtige Zwecke (Hotelzimmer) genutzt wird, ist aufgrund der Neuregelung seit 1.1.2017 auch die kurzfristige Vermietung des Seminarraums – unabhängig davon, wer ihn mietet – umsatzsteuerpflichtig, eine Vorsteuerberichtigung kann unterbleiben.
Wird das Grundstück hingegen auch für Umsätze, welche den Vorsteuerabzug ausschließen, verwendet, so ist auch die kurzfristige Vermietung nicht zwingend umsatzsteuerpflichtig, sondern umsatzsteuerbefreit, wobei auf diese Umsatzsteuerbefreiung wiederum nur unter den allgemeinen Voraussetzungen verzichtet werden kann.

Beispiel 2

Ein Hotelier vermietet Seminarräume tageweise auch an nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Gäste. Ab Mai 2017 vermietet er einen Seminarraum für zwei Monate an einen Arzt (mangels Verzichtsmöglichkeit und da länger als 14 Tage zwingend steuerfrei). Da der Hotelier das Grundstück somit auch für längerfristige Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen, verwendet, kommt im gesamten Veranlagungszeitraum die zwingende Steuerpflicht für die kurzfristigen Vermietungen nicht zur Anwendung. Der Unternehmer könnte bei einer kurzfristigen Vermietung nur dann auf die Steuerbefreiung verzichten, wenn der jeweils kurzfristige Mieter das Grundstück zumindest zu 95 Prozent für Umsätze verwendet, die einen Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Mehr zum Thema

Artus