ImmoEst: Wann greift die Hauptwohnsitzbefreiung

10.Juli 2018

Die Immobilienertragssteuer ImmoEst entfällt, wenn die verkaufte Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Die Steuerberatung Artus hat einen Entscheid des Verwaltungsgerichtshof zu dem Thema analysiert.

Der Verwaltungsgerichtshof VwGH hat entschieden, dass die Hauptwohnsitzbefreiung auch dann gilt, wenn der Veräußerer während eines Teils der fünfjährigen Frist nicht Wohnungseigentümer war.

Zahlreiche Ausnahmen

Private Grundstücksveräußerungen sind seit 1.1.2016  mit der 30%igen ImmoESt belegt. Ermäßigungen – häufig auf faktisch 4,2 % Immo ESt – bestehen insbesondere für sogenannte Altgrundstücke – also Grund und Boden, Gebäude (inkl. Eigentumswohnungen) oder grundstücksgleiche Rechte wie Baurechte, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Von der Besteuerung ausgenommen sind unter anderem auch selbst hergestellte oder als Hauptwohnsitz genutzte Liegenschaften.

Aufbau eines neuen Hauptsitzes

Die Hauptwohnsitzbefreiung greift, wenn die Liegenschaft dem Verkäufer von der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Der Hauptwohnsitz in der veräußerten Immobilie muss aufgegeben werden. Alternativ steht sie auch zu, wenn die Liegenschaft innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde und – wie im Vergleichsfall – der Hauptwohnsitz dann aufgegeben wird. Letztere Bedingung hat ihre Begründung im Grundgedanken der Hauptwohnsitzbefreiung: Der Erlös aus dem Verkauf des Hauptwohnsitzes soll zur Finanzierung eines neuen Lebensmittelpunktes zur Gänze genutzt werden können.

Auch Mietzeiten definieren den Hauptwohnsitz

Strittig war, ob die veräußerte Wohnung innerhalb der fünfjährigen Hauptwohnsitz-Mindestdauer im Eigentum des Verkäufers gestanden haben muss. Der Verwaltungsgerichtshof stellte in einem Spruch vom 24. Jänner 2018 klar (Ra 2017/13/0005 ), dass es für die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung lediglich auf die durchgehende Nutzung der Liegenschaft als Hauptwohnsitz ankommt und nicht auf das Vorliegen eines bestimmten Rechtstitels. Mietzeiten sind also in die fünfjährige Hauptwohnsitz-Mindestdauer miteinzuberechnen.

Verkauf einer Genossenschaftswohung

In dem entschiedenen Fall war der Revisionswerber seit dem Jahr 2007 Mieter einer Genossenschaftswohnung. Mit Ablauf des Jahres 2012 erwarb er Eigentum an seiner bisherigen Mietwohnung (Genossenschaftswohnung). Zum 1. November 2013 verkaufte er die Wohnung. Das Finanzamt beurteilte den Vorgang als steuerpflichtige Immobilienveräußerung. Den Gewinn aus der Veräußerung unterzog es daher der Immobilienertragsteuer. Das Bundesfinanzgericht wies eine dagegen erhobene Beschwerde mit der Begründung ab, dass die Hauptwohnsitzbefreiung die Nutzung einer Eigentumswohnung während bestimmter Fristen als Eigentümer erfordere. Die Hauptwohnsitzbefreiung käme daher nicht zur Anwendung, und die Veräußerung unterliege der Besteuerung. Der Verwaltungsgerichtshof teilte die Ansicht des Bundesfinanzgerichts nicht. Der Wortlaut der Befreiungsbestimmung stelle nur auf die durchgehende Nutzung der Wohnung als Hauptwohnsitz, nicht aber auf einen bestimmten Rechtstitel für diese Nutzung ab.

 

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