Privatvermietung: Warum Wohnraumvermietung und Beherbergung völlig verschieden sind

19.März 2018

Wohnraumvermietung und Beherbergung sind aus (umsatz)steuerlicher Sicht sehr verschiedene Tätigkeiten – und bis voraussichtlich November mit unterschiedlichen Steuersätzen versehen. Daher sollte der Eigentümer bei Privatzimmervermietung klären, welche Vermietungsform vorliegt. So vermeidet er spätere Abgabennachzahlungen, rät die Wiener Kanzlei Hübner & Hübner.

Zunächst raten die Steuerexperten abzuklären, ob der Mietumsatz überhaupt umsatzsteuerpflichtig ist: Überschreitet der Umsatz eines Unternehmers nicht den Betrag von € 30.000 netto, so gilt er als Kleinunternehmer und muss für seine Leistungen keine Umsatzsteuer in Rechnung stellen. Allerdings ist in diesem Fall auch der Vorsteuerabzug ausgeschlossen. Dies kann von Vorteil sein, wenn ausschließlich Endverbraucher zum Kundenkreis zählen und keine nennenswerte Vorsteuer anfällt.

Kleinunternehmerregelung prüfen

Werden jedoch Investitionen mit hohen Vorsteuerbeträgen durchgeführt, besteht unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, auf die Kleinunternehmerstellung zu verzichten, wodurch der Unternehmer der umsatzsteuerlichen Regelbesteuerung unterliegt. Überschreiten die Umsätze hingegen € 30.000 netto, sind diese umsatzsteuerpflichtig, wobei unterschiedliche Umsatzsteuersätze zur Anwendung kommen können, wie etwa bei der Wohnraumvermietung und bei der Beherbergung.

Beschränkung auf Überlassung

Für die Unterscheidung zwischen Vermietung für Wohnzwecke und Beherbergung kommt es darauf an, ob sich die Tätigkeit des Vermieters auf die bloße Überlassung der Wohnung beschränkt oder ob sie darüber hinausgeht.

Beherbergung = 13 Prozent Umsatzsteuer

Beherbergung liegt vor, wenn zusätzlich zur reinen Überlassung der Wohnung auch andere Leistungen, wie etwa die Betreuung der überlassenen Räumlichkeiten, angeboten werden. Dazu zählen etwa die Reinigung der Räumlichkeiten, die Zurverfügungstellung und Reinigung von Bettwäsche und Handtüchern sowie die Beheizung, Kühlung und Beleuchtung des vermieteten Objekts. Für die Beherbergung sowie für die angeführten Nebenleistungen gilt (noch) einheitlich der Steuersatz von 13 Prozent.

Wohnraumvermietung = 10 und 20 Prozent Umsatzsteuer

Bei der reinen Wohnraumvermietung kommt der ermäßigte Steuersatz von 10 Prozent zur Anwendung. Auch Nebenleistungen wie Wasser oder Strom sind mit diesem Steuersatz zu verrechnen. Im Unterschied zur Beherbergung unterliegt jedoch die vom Vermieter verrechnete Wärme als Nebenleistung dem Normalsteuersatz von 20 Prozent. Auch im Zusammenhang mit der Wohnungsvermietung überlassene Garagen oder Abstellplätze für Fahrzeuge müssen mit dem Normalsteuersatz von 20 Prozent besteuert werden. Werden solche umsatzsteuerlich nicht begünstigten Nebenleistungen angeboten, muss das (unter Umständen pauschal verrechnete) Mietentgelt aufgeteilt und der jeweilige Umsatzsteuersatz angewendet werden, wodurch sich das Mietentgelt entsprechend ändern bzw. erhöhen kann.

 

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