21.12.2021

s REAL Vorarlberg: Erreichen Immobilien die Preisobergrenze?

Die Immobilienpreise steigen in Vorarlberg steigen weiter an. So geht der gerade neu erschienene Immo-Guide 2022 von s REAL Vorarlberg für das kommende Jahr beispielsweise bei gebrauchten, sehr gut ausgestatteten Eigentumswohnungen im Bezirk Dornbirn von durchschnittlich 5.000 Euro pro Quadratmeter aus. Der Immo-Guide, der als wichtiger Barometer für Immobilienwerte im Ländle gilt, enthält Richtwerte für Gewerbe- und Wohnimmobilien für die wichtigsten Regionen des Landes. „Aus unserer Sicht sprechen aktuell einige Faktoren dafür, dass der Preisanstieg in nicht so ferner Zukunft ein Ende haben könnte“, geben sich Dominik Brunauer und Christian Hagspiel, seit 2020 Geschäftsführer von Sparkassen REAL Vorarlberg, überzeugt. Der Bauboom der letzten Jahre, erste Anzeichen von Sättigung am Immobilienmarkt sowie die erwartete Bevölkerungsentwicklung sprechen aus ihrer Sicht dafür.

Land der Häuslebauer

In den vergangenen Jahren intensivierte die große Nachfrage nach Wohnraum die Wohnbautätigkeit in Österreich. 2020 entstanden im gesamten Bundesgebiet rund 68.100 neue Wohnungen (Statistik Austria). Das entspricht einem Zuwachs von 47 Prozent im 10-Jahres-Vergleich. Ähnlich die Situation in Vorarlberg. Hier wurden 2020 rund 3.500 Wohnungen fertiggestellt – fast 53 Prozent mehr als im Jahr 2011. Dem steilen Wachstum konnte auch die Corona-Pandemie im Ländle nichts anhaben, obwohl hier im Vergleich zu 2019 die Wohnbautätigkeit um rund 16 Prozent zurückgegangen ist. Die Wohnbaurate, also die fertiggestellten Wohnungen je 1.000 Einwohner² entspricht in Vorarlberg 8,8 (Statistik Austria) – der nach Tirol zweithöchste Wert in ganz Österreich.

Positive Geburtenbilanzen, der Zuzug aus anderen österreichischen Bundesländern und dem Ausland sowie die das steigende Interesse an Immobilien als Geldanlage haben bislang die Nachfrage nach Wohnraum hochgehalten. „2021 waren vor allem gut vermietbare Kleinwohnungen als Anlageobjekte sehr begehrt. Das liegt natürlich auch daran, dass Anlegerwohnungen mit höherem Fremdfinanzierungsanteil mit Steuervorteilen punkten. Kreditzinsen und Kreditnebenspesen gelten nämlich als absetzbarer Aufwand“, weiß Dominik Brunauer.

Mietmarkt bereits gesättigt
Dass 2021 die Anzahl der zur Verfügung stehenden Mietobjekte die Nachfrage übersteigt, zeigt sich an Tatsache, dass Mietinteressenten mittlerweile die Qual der Wahl haben: „Ein großes Angebot an Mietwohnungen verhindert eine starke Preissteigerung. Ebenfalls preisdämpfend wirkt sich in Vorarlberg der nach wie vor starke Sozialwohnungsbau aus“, so Immobilienmakler Brunauer. Und Finanzierungsspezialist Christian Hagspiel ergänzt: „Der Wunsch nach Wohneigentum zeigt sich ungebrochen hoch. Seit 2015 legte das Wohnbaufinanzierungsvolumen der Vorarlberger Sparkassen um etwa 80 Prozent auf zuletzt rund 468 Millionen Euro zu. Wohneigentum verschafft nicht nur mehr Freiheiten, sondern wirkt sich auch als Vorsorgeinvestition für den Ruhestand vorteilhaft aus und kann auf lange Sicht auch deutlich günstiger kommen als Miete.“

Regionale Verschiebungen
Zieht man die Bevölkerungsprognose der Österreichischen Raumordnungskonferenz (ÖROK) bis zum Jahr 2040 in Betracht, so bleibt Vorarlberg zwar bis 2040 – auf niedrigem Niveau – eines der wachstumsstärksten Bundesländer. Allerdings wird die Bevölkerungsveränderung durch Geburten sowie Binnen- und Außenwanderung nicht in allen Ländle-Regionen gleich ausfallen: So prognostiziert man die größte Zunahme im Bezirk Dornbirn (+0,8 % p. a.), die geringste im Bezirk Bludenz (+0,1 % p.a.). „Treten die Hochrechnungen in dieser Form ein, kommt es früher oder später zu einer regionalen Nachfrageverschiebung in Richtung Rheintal“, schließt Dominik Brunauer.

Fazit
„Der Wohnbauboom führt schon jetzt in manchen Segmenten zu einem Angebotsüberhang. Die Mietpreise stagnieren bereits auf hohem Niveau. Wenn sich die Kurve des Bevölkerungswachstums hinkünftig deutlich abflacht, dämpft das die Immobiliennachfrage nachhaltig. Und weil man von einer regional unterschiedlichen Entwicklung spricht, dürfte sehr wahrscheinlich die Preisschere im Bezirksvergleich noch weiter auseinandergehen. Preissteigerungen sind dann, wenn überhaupt, nur im Rheintal erwartbar“, so die s REAL-Profis. Immobilieninteressente, die nun aber auf einen baldigen und rapiden Preisverfall hoffen, dürften allerdings enttäuscht werden. Der Fundamentalpreisindikator der Österreichischen Nationalbank weist aktuell zwar eine Überbewertung des nationalen Immobilienmarkts von 22,8 Prozent aus. „Ein Preisrutsch ist angesichts der momentanen moderaten Verschuldungsquote³ der Privathaushalte unrealistisch. Auch einen deutlichen Zinsanstieg, der so manchen Kreditnehmer unter Druck setzen könnte, schließen wir mittelfristig eher aus“, so das Geschäftsführer-Duo.

Immo-Guide - Vorarlberger Immobilienpreisspiegel
Der Immo-Guide richtet sich an Rechtsanwälte, Notare, Treuhänder und interessierte Privatpersonen. Die gedruckte Broschüre ist ab sofort bei Sparkassen REAL Vorarlberg sowie bei den Sparkassen-Wohnbauexperten erhältlich. Auf Anfrage wird die Broschüre auch zugeschickt. Außerdem steht sie auch auf den Websites aller Vorarlberger Sparkassen zum Download zur Verfügung.

Kontakt: Sparkassen REAL Vorarlberg, 6850 Dornbirn, Sparkassenplatz 1, Tel.: 05 0100 - 26548

(Foto: Bernard Hermant/unsplash)