Single-Gesellschaft braucht kleinere Wohneinheiten
Trends am Vorarlberger Immobilienmarkt

Seit den 1960er Jahren führten zunehmender Wohlstand, immer kürzere Arbeitszeiten sowie das steigende Bildungsniveau zu einer Individualisierung der Lebensführung und letztlich zur Entstehung des Phänomens „Single-Gesellschaft“. Dass sich in den vergangenen 30 Jahren die Anzahl der Einpersonenhaushalte fast verdoppelt hat (Quelle: Statistik Austria, 2017), ist nun auch deutlich am Vorarlberger Immobilienmarkt zu spüren. Gleichzeitig sieht sich das Bundesland weiterhin mit steigenden Eigentumskosten konfrontiert. „Die passende Immobilie zu finden, gleicht oft der berühmten Suche nach der Nadel im Heuhaufen. Außerdem geht bei begehrten Objekten beim Preis die Tendenz weiter nach oben“, beschreibt Harald Salzmann, Geschäftsführer der Sparkassen REAL Vorarlberg, die Situation am Vorarlberger Immobilienmarkt. Wer aktuell eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, findet im gerade erschienenen Immo-Guide Orientierung. Er gilt als wichtiger Barometer für Immobilienwerte in Vorarlberg und enthält Richtwerte für Gewerbe- und Wohnimmobilien in den wichtigsten Regionen des Landes.

Kleinere Wohnungen gefragt
Aktuell werden im Ländle 55.257 Einpersonenhaushalte (Quelle: WKO, 2017) gezählt. Schätzungen zu folge soll diese Zahl bis zum Jahr 2060 noch um rund 30 % zunehmen. Zwei Fünftel (40,2 %) der Vorarlbergerinnen und Vorarlberger werden dann allein in einem Haushalt leben. Zusätzlich getrieben durch den demografischen Wandel und das anhaltend hohe Preisniveau ist deshalb im vergangenen Jahr besonders die Nachfrage nach Objekten bis zu 75 m² Wohnfläche gestiegen. Dem gegenüber stehen auf der einen Seite oft unerschwingliche Neubauobjekte und auf der anderen Seite ein durchschnittlich 60 bis 80 Jahre alter Bestand an Gebrauchtimmobilien mit durchschnittlich 100 m². „Es wäre daher in Wohnanlagen sehr sinnvoll, kleinere Wohnungen auch bis in die obersten Stockwerke zu errichten, um so die große Nachfrage auch bedienen zu können“, richtet sich Salzmann an die Bauträger im Land.

Während größere Wohnungen überwiegend von Eigennutzern nachgefragt werden, sind Anlegerinnen und Anleger eher an Wohnungen mit kleinerer Wohnfläche interessiert, da sie diese gut vermieten können. Anlegerwohnungen punkten nämlich mit höherem Fremdfinanzierungsanteil nämlich mit Steuervorteilen, da Kreditzinsen und Kreditnebenspesen als absetzbarer Aufwand gelten. Aber auch in diesem Marktsegment stand im Jahr 2017 eine größere Nachfrage einem sehr eingeschränkten Angebot gegenüber. 

Gebrauchtimmobilien begehrt
Da aber auch im vergangenen Jahr Baugrundstücke in Vorarlberg hochpreisige Mangelware waren und entsprechend große Neubauwohnungen für immer mehr Menschen unerschwinglich geworden sind, sind Gebrauchtimmobilien ins Zentrum des Interesses gerückt. Deshalb muss man jetzt auch für sie deutlich tiefer in die Tasche greifen als noch im Jahr 2017. So ist beispielsweise der Quadratmeterpreis einer gebrauchten Wohnung mit sehr gutem Nutzungswert¹ in Götzis in einem Jahr von 3.000 Euro auf 3.300 Euro gestiegen. Gebrauchte Einfamilienhäuser mit sehr gutem Nutzungswert² in Feldkirch verteuerten sich ebenfalls um rund 300 Euro pro m². Dennoch fehlte es auch bei Gebrauchtimmobilien häufig genug am entsprechenden Angebot.

Mietangebote eingeschränkt
Im Vergleich zu Grundstücken und Wohnungen fielen die Steigerungsraten bei Mieten weniger stark aus. Dennoch lässt sich seit 2014 eine deutliche Aufwärtsbewegung der Preise beobachten. Zur allgemeinen Marktlage kommt ein zusätzlicher Preisanstieg durch höhere Bewirtschaftungskosten und bessere Ausstattung. Denn tendenziell gibt es jetzt immer mehr neue, qualitativ hochwertige Mietwohnungen. Trotz der enormen Nachfrage nach Wohnobjekten zur Miete rechnet s REAL dennoch nicht damit, dass die Preise dafür weiter in den Himmel wachsen.

Auffallend geringe Nachfrage wurde im vergangenen Jahr im Zusammenhang mit Gewerbeimmobilien verzeichnet. So wechselten auch die bislang begehrten Objekte in Gewerbeparks kaum ihre Besitzer bzw. Mieter. Gerade Start-ups versuchen durch Home-Offices kostbares Geld und Zeit zu sparen.

Baukosten senken
Auch 2018 werden Zuwanderung, der Run auf die Ballungsräume, Vermögensaufbau und Absicherung jene Themen sein, die den Immobilienmarkt bestimmen. Immer drängender wird auch in Vorarlberg die Forderung nach leistbarem Wohnraum und nach Lösungen, wie dieser zur Verfügung gestellt werden kann. Günstigere Baukosten, Grundstücksmobilisierung, die Teilung von zu großen Einheiten und das Ermöglichen flexibler Nutzung von bestehenden Immobilien sind hier nur einige Ansätze.

Immo-Guide - Vorarlberger Immobilienpreisspiegel
Der Immo-Guide richtet sich an Rechtsanwälte, Notare, Treuhänder und interessierte Privatpersonen. Die gedruckte Broschüre ist ab sofort bei Sparkassen REAL Vorarlberg bzw. bei den Wohnbauexperten der Vorarlberger Sparkassen erhältlich.

Auf Anfrage wird die Broschüre auch zugeschickt. Kontakt: Sparkassen REAL Vorarlberg, 6850 Dornbirn, Bahnhofstraße 2, Tel.: 05 0100 - 26548. Außerdem steht der Immo-Guide als pdf-file zum Download bereit.

^{1 Gebrauchte Wohnungen mit sehr gutem Nutzungswert verfügen über eine moderne Ausstattung, Balkon, Lift und beste Lage. Der Quadratmeterpreis im Immo-Guide bezieht sich auf 60 – 80 m² Wohnfläche sowie normale Stockwerklage ohne Tiefgarage oder Carport.}

^{2 Gebrauchte Einfamilienhäuser mit sehr gutem Nutzungswert befinden sich in bevorzugter Lage und verfügen über eine erstklassige Ausstattung. Ausgegangen wird im Immo-Guide beim Quadratmeterpreis von einem unterkellerten Haus mit ca. 130 m² Wohnfläche und ca. 450 – 500 m² Grund.}