Der 1. April war früher ein Tag für Scherze. Der 1. April 2012 ist allerdings kein Tag, der zu Scherzen Anlass gibt, denn mit diesem Termin treten neue Spielregeln für den Immobilienverkauf ein.
Veräußerung privater Liegenschaften
Bei der Veräußerung privater Liegenschaften war der Gewinn, das ist der Differenzbetrag zwischen dem Kaufpreis einschließlich Nebenkosten (wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr im Grundbuch, Vertragserrichtungskosten u.dgl.) und dem Veräußerungspreis bekanntlich mit dem vollen Einkommensteuersatz zu versteuern, wenn die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren nach der Anschaffung veräußert wurde. Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist war der Gewinn steuerfrei. Ab 1. April ist alles anders.
Für Immobilien, die vor dem 1. April 2002 gekauft wurden und bei einem Verkauf der Gewinn bereits steuerfrei gewesen wäre, sind als Übergangsregelung 3,5% des Veräußerungspreises als Immobilienertragsteuer an das Finanzamt abzuführen. Sollte der tatsächliche Veräußerungsgewinn geringer sein, kann dieser auf Antrag dem Finanzamt bekanntgegeben werden. 3,5% hat auch der Käufer (wie bisher) an Grunderwerbsteuer vom Kaufpreis zu bezahlen.
Für Immobilien, die nach dem 1. April 2002 gekauft wurden und mit Gewinn veräußert werden, sind 25% des Veräußerungsgewinnes an das Finanzamt abzuführen. Als Anschaffungsnebenkosten werden die Grunderwerbsteuer, die Eintragungsgebühr im Grundbuch, Vertragserrichtungskosten und die Maklerprovision beim seinerzeitigen Kauf anerkannt. Beim Verkauf hingegen werden die anfallenden Kosten für Inserate, Provision an den Makler, allenfalls die Kosten eines Bewertungsgutachtens nicht anerkannt. Wurden seit dem Kauf Investitionen (Herstellungsaufwendungen) oder Instandsetzungsaufwendungen (das sind nicht periodisch wiederkehrende Reparaturen) getätigt, so werden diese vom Veräußerungsgewinn abgezogen. Ab dem 11. Jahr seit Besitz darf pro Jahr ein 2%-iger Inflationsabschlag vom Gewinn abgezogen werden, begrenzt mit maximal 50% des Veräußerungsgewinnes.
Wurde die Immobilie vermietet, werden bei der Ermittlung des Veräußerungs-gewinnes die Anschaffungskosten, Herstellungsaufwendungen und Instandsetzungsaufwendungen jeweils um die bisher geltend gemachten Abschreibungen verringert.
Da der Eigentümer nie weiß, ob er die Immobilie eines Tages veräußert, ist es daher wichtig darauf zu achten, sämtliche Belege im Zusammenhang mit der Immobilie auch über Jahre aufzubewahren. Dazu zählen insbesondere Rechnungen für Instandsetzungen, Sanierungen, Aufstockungen, Zubauten etc. Werden Einrichtungsgegenstände mit verkauft, so zählen diese nicht zum Veräußerungserlös der Immobilie und sind daher nicht in die Steuerbasis einzubeziehen. Diese sollten im Kaufvertrag gesondert bewertet werden.
Abfuhr der Steuer
Die Steuer wird künftig, jedenfalls ab 1.1.2013, vom Vertragserrichter (Notar, Rechtsanwalt) bereits im Zuge des Verkaufes an das Finanzamt gemeldet und abgeführt. Der Verkäufer muss daher die entsprechenden Informationen bereits bei Vertragsabschluss dem Vertragserrichter mitteilen.
Hauptwohnsitzbefreiung
Wie bisher bleiben bei der Immobilienbesteuerung jene Immobilien ausgenommen, welche für mindestens 2 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben. Neu ist, dass ein Objekt auch dann als Hauptwohnsitz gilt, wenn der Veräußerer innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens 5 Jahre das Objekt als Hauptwohnsitz verwendet hat.
Häuslbauerbefreiung
Ebenso sind jene Objekte ausgenommen, wenn das Objekt selbst hergestellt wurde und innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung nicht zur Erzielung von Vermietungseinkünften gedient hat.
Umwidmung von Grundstücken
Eine besondere Regelung besteht, wenn nach dem 1. Jänner 1988 eine Immobilie in Bauland umgewidmet und jetzt veräußert wird. In diesem Falle werden 15% des Verkaufspreises als Steuer fällig.
